Laut einer Studie der DZ HYP, einer deutschen Immobilienbank, führen seit Anfang 2022 steigende Zinsen und Anleiherenditen zu sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Mietrenditen in allen Marktsegmenten in Norddeutschland. Die Studie analysierte die Entwicklung des Einzelhandels-, Büro- und Wohnsektors in den Städten Hamburg, Bremen, Hannover, Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück.
Die Studie ergab, dass sich die Mietpreise in jedem Marktsegment unterschiedlich entwickeln. Der hochwertige Büromarkt in Norddeutschland verzeichnet aufgrund veränderter Arbeitsanforderungen und eines geringen Angebots an modernen Immobilien einen deutlichen Anstieg der Mieten. Auch die Mietpreise für Wohnimmobilien steigen, wenn auch langsamer als im Landesdurchschnitt, was auf einen Mangel an verfügbaren Immobilien im Vergleich zu einer hohen Nachfrage aufgrund der Einwanderung und einem Mangel an Hauskäufen zurückzuführen ist. Allerdings verzeichnet der stationäre Einzelhandel aufgrund einer geringeren Nachfrage nach Einzelhandelsflächen und zahlreicher Insolvenzen weiterhin einen Rückgang der Mietpreise.
„Der Immobilienmarkt im Norden Deutschlands befindet sich im Umbruch, was sich am Büro- und stationären Einzelhandelsmarkt zeigt. Letzterer hat Zukunft, benötigt aber deutlich weniger Fläche. Negative Prognosen für den Büromarkt haben sich in der Vergangenheit glücklicherweise nicht bewahrheitet.“ Allerdings verändern sich die Anforderungen an Arbeitsflächen. Für den Wohnungsmarkt rechnen wir mit einem Mietanstieg von rund vier Prozent“, sagte Thomas Näser, Leiter des DZ HYP Immobiliencenters in Hamburg.
Die Herausforderungen für den Einzelhandel bleiben auch nach zwei Jahren Pandemie bestehen. Die hohe Inflation verlangsamt den Aufschwung und führt zu einem Kaufkraftverlust der Haushalte. Der Top-Standort Hamburg hat die angespannte Situation im innerstädtischen Einzelhandel relativ gut gemeistert. Im Jahr 2022 sank die Spitzenmiete in Hamburg mit 240 Euro pro Quadratmeter etwas weniger stark als in anderen Großstädten. Damit wurde die durchschnittliche Spitzenmiete der regionalen Standorte von rund 100 Euro pro Quadratmeter deutlich übertroffen. Bei den Spitzenmieten gibt es in den untersuchten Großstädten eine große Bandbreite: Spitzenreiter ist Hannover mit durchschnittlich 165 Euro pro Quadratmeter, Schlusslicht ist Kiel mit durchschnittlich 55 Euro pro Quadratmeter.
Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen übersteigt das verfügbare Angebot und treibt die Spitzenmieten in die Höhe. Aufgrund der schwachen Neubautätigkeit ist das Angebot an Büroflächen an fast allen untersuchten Standorten knapp. Der Büroflächenumsatz der norddeutschen Bürostandorte ist sehr unterschiedlich, knapp 90 Prozent entfallen auf Bremen, Hannover und Hamburg.
In norddeutschen Großstädten ist die durchschnittliche Spitzenmiete auf 15,30 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Hannover verfügt über große Büroflächen mit einer Spitzenmiete von rund 18,50 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete in Hamburg ist mit knapp 34 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnitt der Großstädte. Aufgrund des begrenzten Neubaus von Büroflächen und des Bedarfs an hochwertigen Büros geht die DZ HYP davon aus, dass die Mietpreise im Jahr 2023 weiterhin dynamisch auf hohem Niveau bleiben werden.
